La odisea de alquilar

Hace unos días se dio media sanción a la reforma de la Ley 27.551 sobre alquileres durante una sesión con idas y vueltas entre el oficialismo y la oposición. En este articulo nos adentramos a la odisea en la que se convirtió alquilar.

La Cámara de Diputados de la Nación debatió el proyecto de ley que propone modificaciones a la Ley 27.551 sobre Alquileres, que contó con un dictamen de mayoría firmado por el Frente de Todos y otro de minoría, que lleva las firmas de Juntos por el Cambio e Identidad Bonaerense. En este caso fue aprobado el dictamen de minoría presentado por la oposición por 125 votos afirmativos,112 negativos y 3 abstenciones. Pero, ¿cuál es la historia detrás de los inquilinos?

Si realizamos un recorrido histórico observamos que el primer grupo de inquilinos fueron los inmigrantes que llegaron a nuestro país a partir de 1860. Entre 1860 y 1930 arribaron a Argentina alrededor de seis millones de europeos, de los cuales la mitad se establecieron en forma definitiva. Estos inmigrantes que venían en búsqueda de trabajo y una promesa por parte del naciente Estado de ser propietarios. La realidad cuando llegaron al país fue distinta a lo imaginado ya que muy pocos pudieron acceder a una vivienda propia y más bien, la mayoría recayó en las casas de inquilinato o “conventillos”.

Según los registros históricos a comienzos de 1880 en Buenos Aires había 1.770 conventillos, en los que vivían 51.915 personas repartidas en 24.023 habitaciones de material, madera y chapas. Para mediados de 1890, ya eran 2.249 para 94.743 inquilinos. Se remonta al 1907 la explosión de los inquilinatos como un problema. En ese año se produjo una novedosa huelga de inquilinos. Los habitantes de los conventillos de Buenos Aires, Rosario, La Plata y Bahía Blanca decidieron no pagar sus alquileres frente las pésimas condiciones de vida en los inquilinatos y al aumento desmedido aplicado por los propietarios. La represión policial no se hizo esperar y comenzaron los desalojos.

Como podemos ver, el problema de los alquileres, y por ende la falta de acceso a la vivienda propia, es una cuestión que se remonta a los inicios del país. Han pasado muchos gobiernos hasta la actualidad y la cantidad de inquilinos se ha ido incrementando. La reforma mas saliente de los últimos años es la Ley de Alquileres (N° 27551), sancionada en el Senado de la Nación el jueves 11 de junio de 2020 tras una lucha de años de agrupaciones de inquilinos que le solicitan al Estado un rol mas activo y regulador en la relación entre propietario e inquilino.

Esta reforma proponía algunas cuestiones novedosas. Con respecto a la duración mínima del contrato de alquiler pasa de 2 a 3 años. Al momento de iniciar el contrato de alquiler el inquilino va a pagar un (1) mes de adelanto y uno (1) de depósito. Antes, correspondía pagar un (1) mes de adelanto y dos (2) de depósito (un mes por año de contrato). Una de las principales barreras a la hora de alquilar era que los inquilinos no contaban con una garantía propietaria.

Con la nueva ley, el inquilino puede proponer 2 tipos de garantías distintas (garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, recibo de sueldo) y el propietario tiene que elegir una.

Además, el valor de la garantía no puede superar 5 meses de alquiler, con la excepción del recibo de sueldo que puede ser hasta 10 meses, cuando antes generalmente cubrían la totalidad del contrato (24 meses). Pero uno de los puntos mas destacados fue la regulación del precio de las actualizaciones por ley, la cual paso a ser un ajuste anual a partir de un índice que contempla la inflación y los salarios (RIPTE).

En ese momento la sanción de esta ley conllevo a una gran oposición por parte del mercado inmobiliario y los propietarios ya que entendieron que esta sanción los perjudicaba. Desde su sanción, la ley fue incumplida en reiteradas oportunidades aprovechándose de la creciente demanda de alquiler. Este problema se mostro mas intensamente en las grandes ciudades y el conurbano bonaerense. El mercado ilegal creció de sobre manera y, sin una autoridad de control de la ley, su implementación no fue optima al 100 %.

Desde la aplicación de la ley tanto por parte de inquilinos (sobre todo por el índice RIPTE y la falta de control) como de los propietarios e inmobiliarios hubo quejas. Por este motivo se empezó a plantear en la agenda, mas fuertemente por parte de los grupos inmobiliarios y de propietarios, la necesidad de una modificación a la ley.

Es en este contexto que volvió la discusión por la ley de alquileres en el Congreso Nacional. Desde el oficialismo se plantearon cambios que iban en el sentido de conservar los aspectos troncales de ley vigente, sumando la regulación a los alquileres temporales por medio de aplicaciones que cotizan en dólares y un incentivo a los propietarios para que disminuya la cantidad de viviendas vacías que están fuera del mercado para alquilar. Sin embargo, en la discusión parlamentaria la propuesta que logro la media sanción fue la de la oposición.

La media sanción que actualmente esta siendo discutida por los senadores, modifica dos aspectos centrales: el plazo y el precio. Con respecto al plazo se vuelve a la duración de contratos por dos años y el precio deja de ser regulado por el índice RIPTE para convertirse en un acuerdo de partes que se realizará cada 3 o 6 meses.

Esta modificación deja en un alto grado de vulnerabilidad al colectivo más grande en esta discusión, los inquilinos. Ya que desde el 1860 hasta la actualidad se vio que la relación propietario- inquilino es totalmente asimétrica en desfavor de los inquilinos obviamente. Con respecto a este punto le consultamos su opinión a Gastos Daus, presidente de la Asociación Civil por un Hogar en Argentina: “la modificación nos preocupa porque nos pone en una situación de incertidumbre a los que estamos alquilando y estamos próximos a una renovación y a los que están buscando alquiler”…”En San Miguel es cada vez más difícil encontrar un alquiler acorde a un salario promedio, un mono ambiente tiene el mismo valor de alquiler que un salario mínimo”.

Sin dudas estamos frente a una problemática antigua y creciente que necesita respuestas urgentes. En la teoría de las políticas publicas existe en precepto que postula que un problema se convierte en cuestión cuando varios sectores de la sociedad se ven afectados. No cabe dudas que los inquilinos son víctimas del fracaso de una política pública que garantice la vivienda propia. Es por eso que se debe atender a este problema urgente y priorizar al sector que es mas perjudicado, como son los inquilinos.

**Licenciada en Administración Publica.